Avalúo Referido

Para qué sirve un avalúo referido

Si eres propietario de un inmueble y quieres venderlo, es posible que te preguntes cómo calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que debes pagar por la ganancia obtenida. Para ello, necesitas conocer el valor de tu propiedad en el mercado actual, pero también el valor que tenía cuando la adquiriste o cuando realizaste alguna mejora o ampliación. Sin embargo, ¿qué pasa si no tienes los comprobantes fiscales que respalden el costo de esas inversiones? En ese caso, puedes recurrir al avalúo referido, una herramienta que te permite estimar el valor de tu inmueble en una fecha pasada, tomando como base un avalúo realizado en el presente. En este artículo, te explicamos qué es el avalúo referido, para qué sirve, cómo funciona y cómo solicitarlo.

Avalúo de mejoras: qué es y cómo se realiza

Antes de entrar en el tema del avalúo referido, es importante que sepas qué es el avalúo de mejoras. Se trata de una valuación que se hace para determinar el valor de las construcciones, mejoras y ampliaciones que se han realizado en un inmueble, con el fin de calcular el ISR cuando el propietario no puede comprobar el costo de las inversiones. El avalúo de mejoras se hace para efectos fiscales.

El avalúo de mejoras se realiza por peritos valuadores autorizados por el SAT, que son los profesionales encargados de hacer el estudio técnico y objetivo de la propiedad. El perito valuador debe considerar los siguientes aspectos para hacer el avalúo de mejoras:

- La fecha en que se realizaron las mejoras.

- Las características físicas de las mejoras, como la superficie, la construcción, el estado de conservación, el diseño, el equipamiento, el uso, etc.

- El valor de mercado de las mejoras, que se obtiene mediante el análisis comparativo con propiedades similares.

- El factor de depreciación de las mejoras, que se calcula en función de la antigüedad, el uso y el estado de conservación.

El resultado del avalúo de mejoras es el valor que se puede considerar como costo de las inversiones realizadas en el inmueble, y que se puede deducir del ISR.

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Avalúo referido de mejoras: qué es y cómo se calcula

Ahora bien, el avalúo de mejoras se hace con base en el valor actual de las mismas, pero ¿qué pasa si se quiere conocer el valor que tenían en una fecha anterior? Por ejemplo, si se compró un terreno en 2010 y se construyó una casa en 2015, pero se quiere vender en 2024, ¿cómo se puede saber el valor de la casa en 2015? Para ello, se utiliza el avalúo referido de mejoras, que es una valuación que se hace para estimar el valor de las mejoras en una fecha pasada, tomando como base el avalúo de mejoras realizado en el presente y ajustándolo por la inflación.

El avalúo referido de mejoras se calcula de la siguiente manera:

- Se hace el avalúo de mejoras en el presente, como se explicó anteriormente.

- Se divide el valor de las mejoras entre el factor que se obtiene de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes inmediato anterior al que se practica el avalúo, entre el INPC del mes al que se quiere referir el avalúo.

- Se considera el 80% del valor resultante como el valor referido de las mejoras.

El valor referido de las mejoras es el que se puede considerar como costo de las inversiones realizadas en el inmueble en una fecha anterior, y que se puede deducir del ISR.

Avalúo referido en terrenos: qué es y cómo se aplica

El avalúo referido no solo se puede aplicar a las mejoras, sino también a los terrenos. Esto es útil cuando se quiere conocer el valor de un terreno en una fecha anterior a la actual, por ejemplo, cuando se compró o cuando se realizó alguna mejora. El avalúo referido en terrenos se hace de forma similar al avalúo referido de mejoras, con la diferencia de que se toma como base el valor actual del terreno y no el de las mejoras.

El avalúo referido en terrenos se calcula de la siguiente manera:

- Se hace el avalúo del terreno en el presente, considerando los factores que influyen en su valor, como la ubicación, la superficie, la oferta y la demanda, el análisis comparativo, etc.

- Se divide el valor del terreno entre el factor que se obtiene de dividir el INPC del mes inmediato anterior al que se practica el avalúo, entre el INPC del mes al que se quiere referir el avalúo.

- Se considera el 80% del valor resultante como el valor referido del terreno.

El valor referido del terreno es el que se puede considerar como costo de adquisición del mismo en una fecha anterior, y que se puede deducir del ISR.

¿Cómo solicitar un avalúo referido?

Si necesitas solicitar un avalúo referido, ya sea de mejoras o de terrenos, debes acudir a un perito valuador autorizado por el SAT, que tenga la experiencia y la capacidad para realizar este tipo de valuaciones. El perito valuador te pedirá la documentación necesaria para hacer el estudio, como el título de propiedad, el aviso de terminación de obra, los planos, las fotos, etc. El perito valuador te entregará un dictamen técnico que contenga el valor referido de tu inmueble, el cual podrás presentar ante el notario y ante el SAT para efectos fiscales.

Si quieres solicitar un avalúo referido de forma rápida, fácil y segura, te recomendamos que nos contactes en GS Consultores Morelos. Somos una consultoría especializada en avalúos referidos en Cuernavaca, Morelos. Te ofrecemos un servicio profesional, confiable y a un precio justo, con peritos valuadores certificados y actualizados. Además, te asesoraremos en todo el proceso y resolveremos todas tus dudas.

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